一紙降準(zhǔn)文件打破了樓市冷清。

9月6日，“全面降準(zhǔn)+定向降準(zhǔn)”齊至，央行釋放長(zhǎng)期資金約9000億元。已經(jīng)入秋的樓市，仿佛接收到熱意的訊號(hào)。

作為近年來(lái)規(guī)模最大的一次降準(zhǔn)，此后資金面雖將緩和，但在樓市政策收緊的情況下，資金難以大量流入房地產(chǎn)。今年“金九”恐成色不足，難再回溫。

事實(shí)上，今年8月以來(lái)，土地市場(chǎng)已降溫顯著，量?jī)r(jià)齊跌，多城地塊底價(jià)成交或流拍，房企拿地歸于理性，加緊“御寒”意識(shí)凸顯。

對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，下半年，資金命脈仍懸于一線——加緊回款，對(duì)沖刺千億的中小房企更是如此。

樓市利好有限

不同于前兩次降準(zhǔn)，此次降準(zhǔn)采取全面降準(zhǔn)+定向降準(zhǔn)組合的方式。其中全面降準(zhǔn)釋放資金約8000億元，定向降準(zhǔn)釋放資金約1000億元。

此前，今年1月、5月分別有兩次降準(zhǔn)，使得住宅市場(chǎng)在今年春節(jié)后至5月期間出現(xiàn)了小陽(yáng)春。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，此次降準(zhǔn)規(guī)模雖大，但并不是為了刺激房地產(chǎn)，因?yàn)榻禍?zhǔn)前已多次針對(duì)房地產(chǎn)收緊政策、筑大壩，避免資金流入房地產(chǎn)，所以樓市再次出現(xiàn)小陽(yáng)春可能性不大。

從供給側(cè)看，7月份以來(lái)，房地產(chǎn)融資全面收緊，銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)先后發(fā)文對(duì)銀行貸款、信托、保險(xiǎn)、海外債等融資渠道加強(qiáng)監(jiān)管、實(shí)施專項(xiàng)指導(dǎo)。

從需求側(cè)看，此輪LPR改革中的5年期LPR主要針對(duì)個(gè)人住房按揭貸款，與針對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的1年期LPR有效隔離，并且由于對(duì)房貸設(shè)置利率下限，防止寬松資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

加之，今年7月30日中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，也再次印證了房地產(chǎn)調(diào)控延續(xù)趨緊的態(tài)勢(shì)。

對(duì)此，恒大研究院院長(zhǎng)任澤平認(rèn)為，此次降準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)融資收緊、針對(duì)房地產(chǎn)設(shè)置5年期LPR等政策，相當(dāng)于搭建了實(shí)體與房地產(chǎn)之間資金流動(dòng)的“防火墻”。穩(wěn)房?jī)r(jià)政策基調(diào)不會(huì)改變，但前期略悲觀的房地產(chǎn)形勢(shì)會(huì)有所好轉(zhuǎn)。

張大偉指出，此次降準(zhǔn)的目的不是為了給樓市喘氣，樓市雖將有所獲益，但利好有限。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)貸款對(duì)于大部分銀行來(lái)說(shuō)依然是優(yōu)質(zhì)信貸業(yè)務(wù)，降準(zhǔn)后LPR也有望下調(diào)。

國(guó)盛證券分析師任鶴認(rèn)為，若LPR下調(diào)，居民對(duì)就業(yè)和樓市穩(wěn)定的信心也會(huì)加強(qiáng)，在房企加大供貨的“金九銀十”季節(jié)，信心的恢復(fù)、銀行資金端的寬裕也將促進(jìn)銷售回暖。

他進(jìn)一步表示，在對(duì)房地產(chǎn)資金嚴(yán)管的政策背景下，盡管全面降準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)影響有限，但其對(duì)資金端的邊際改善亦可期。

長(zhǎng)城證券分析師陳智旭也表示，由于近幾個(gè)月連續(xù)發(fā)布多次對(duì)地產(chǎn)行業(yè)融資的限制政策，本次降準(zhǔn)有望部分對(duì)沖此前融資收緊的影響，地產(chǎn)融資環(huán)境總體或邊際改善，但程度仍待后續(xù)觀察，規(guī)模較大、杠桿率較低的龍頭房企有望受益。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提醒，后續(xù)要警惕房?jī)r(jià)重新炒作的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上房?jī)r(jià)一漲就容易引起調(diào)控的升級(jí)，所以各地房地產(chǎn)運(yùn)行中，應(yīng)該充分利用此次寬松的貨幣流動(dòng)性來(lái)拉動(dòng)剛需購(gòu)房需求和合理的改善性購(gòu)房需求，但要防范各類中介和代理機(jī)構(gòu)虛假營(yíng)銷和慫恿購(gòu)房者簽約的情況。

土地市場(chǎng)降溫

政策調(diào)控的效果反映在土地市場(chǎng)上立竿見(jiàn)影。房企融資渠道依舊緊縮，現(xiàn)金流緊張，下半年拿地更加謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)也隨之“入秋”。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，8月，全國(guó)300個(gè)城市共收獲出讓金3100億元，環(huán)比下降39%，同比下降17%，平均溢價(jià)率為9%，較上月回落5個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí)，土地流拍現(xiàn)象開(kāi)始增多。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月熱點(diǎn)城市土地共流拍79幅，流拍率13.7%，比上月增加2.1個(gè)百分點(diǎn)。

以粵港澳大灣區(qū)市場(chǎng)為例，8月，大灣區(qū)整體土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)熱度明顯下降，土地溢價(jià)率持續(xù)走低。

根據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)，8月以來(lái)珠三角9城中，包括中山、佛山、肇慶、惠州、珠海5個(gè)城市，均有土地出現(xiàn)流拍/終止、延期出讓。

其中，珠海8月僅成功出讓2宗居住用地，其余8宗地塊全部延期出讓；中山今年以來(lái)僅成交2宗地塊，本月流拍地塊為今年第三宗地塊。

土地市場(chǎng)的轉(zhuǎn)冷，并非沒(méi)有預(yù)期。在8月份的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，就有多家房企管理層表態(tài)，下半年將減少拿地甚至?xí)和Ｄ玫亍?/span>

不止是旭輝、富力早早地傳出“暫停拿地”的消息，一向拿地激進(jìn)的融創(chuàng)中國(guó)主席兼執(zhí)行董事孫宏斌也表示，下半年融創(chuàng)基本上沒(méi)有拿地指標(biāo)，除非特別好的機(jī)會(huì)，但基本上在拿地這塊目前是停止的。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，受市場(chǎng)降溫帶來(lái)的影響，企業(yè)為了防范風(fēng)險(xiǎn)而選擇當(dāng)前不去拿地，直到后續(xù)銷售轉(zhuǎn)好才會(huì)積極拿地。

“下半年房企去庫(kù)存是主要導(dǎo)向，包括積極獲取預(yù)售證和降價(jià)促銷。”嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步稱。

據(jù)億翰智庫(kù)研究報(bào)告顯示，8月全國(guó)商品住宅銷售面積為1776.5萬(wàn)平米，同比下14.1%，環(huán)比下跌13.4%。

銀河證券研報(bào)表示，住宅銷售面積進(jìn)一步下降，市場(chǎng)房源減少，銷售面積的下滑主要是因?yàn)榭墒鄯吭吹臏p少。而住宅期房銷售仍然正增長(zhǎng)，也驗(yàn)證市場(chǎng)并未進(jìn)入蕭條。

對(duì)于下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的展望，億翰智庫(kù)分析認(rèn)為，預(yù)期隨著“金九銀十”銷售旺季的到來(lái)，市場(chǎng)成交量會(huì)有所回暖。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，因?yàn)榻禍?zhǔn)和后續(xù)企業(yè)資金回籠，未來(lái)的銷售行情不會(huì)太悲觀。