財政部部長肖捷日前在《黨的十九大報告輔導讀本》中談及房地產(chǎn)稅，明確未來的房地產(chǎn)稅將按照房屋評估值征收。

 

 

要按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當降低建設、交易環(huán)節(jié)稅費負擔，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

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房地產(chǎn)稅征收原則確立

肖捷在上述文章中，首次明確了房地產(chǎn)稅將按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實施。

 

 

1. 立法先行

 

在稅收法定原則下，任何新稅種必須先立法后征收。因此，“立法先行”已是社會普遍共識。

 

2. 充分授權

 

“所謂充分授權，應該是給地方政府充分授權，讓地方根據(jù)實際情況來決定具體實施方案�！敝袊�社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇說。

 

國家行政學院教授馮俏彬也持相同觀點：“各地房地產(chǎn)情況差異大，因此地方政府對當?shù)胤康禺a(chǎn)情況更熟悉，給地方充分授權，讓它在授權范圍內(nèi)選擇具體開征時間、適用稅率、征收對象，從而有利于房地產(chǎn)稅平穩(wěn)落地�！�

 

肖捷表示在中央統(tǒng)一立法和稅種開征權的前提下，根據(jù)稅種特點，通過立法授權，適當擴大地方稅收管理權限，地方稅收管理權限主要集中在省級。

 

3. 分步推進

 

“分步推進原則意味著房地產(chǎn)稅征收，可能采取先城市后鄉(xiāng)鎮(zhèn)、先市民后農(nóng)民、先企業(yè)后個人策略逐步實施。” 中國稅務學會學術研究委員會副秘書長焦瑞進認為。

 

房屋的評估值如何確定？

 

此次肖捷文章提到對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，此前業(yè)內(nèi)達成共識的按評估值征稅首次明確。

 

業(yè)內(nèi)專家表示，房屋的評估值應是房屋市場價值，而非房產(chǎn)原值（即購房時價格），但由于近些年房價上漲較快，因此最終評估值應該會有折扣。

 

現(xiàn)行的針對工商業(yè)房產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅在計稅時，對房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納，具體標準由地方確定。

 

 

征收房地產(chǎn)稅同時，降低建設、交易環(huán)節(jié)稅費負擔

 

對于肖捷文章中提出的適當降低建設、交易環(huán)節(jié)稅費負擔，馮俏彬認為，隨著對后端居民住房保有環(huán)節(jié)征稅，前端的建設、交易環(huán)節(jié)稅費負擔將相應降低，確保總體稅負平穩(wěn)，這有利于房地產(chǎn)稅推出。

 

朱為群表示，建設和交易環(huán)節(jié)的稅費負擔降低，主要涉及土地增值稅制度的改革，以及各種行政性收費改革，具體怎么降可能需要考慮財政承受能力等各種因素。

 

房地產(chǎn)稅能不能抑制房價上漲？

 

答案是：能！

 

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，房地產(chǎn)稅的征收能夠發(fā)揮三個作用。

 

第一是增加相應的財稅收入，后續(xù)可以成為房地產(chǎn)領域的一類重要稅種，進而較好地支撐公共財政事業(yè)，甚至可以更好地進行資金二次分配，進而促進住房保障事業(yè)發(fā)展。

 

第二是積極調(diào)解收入水平，尤其是對于多套住房持有行為進行干預。換而言之，能夠有效地引導購房預期。

 

第三是能夠?qū)Ψ績r上漲起到一定的抑制作用，征稅背后，勢必會對各類需求進行管制，這樣部分熱點城市熱點項目的炒作現(xiàn)象會減少，相應地房價上漲的壓力也會減少。

 

如果房地產(chǎn)稅來了，誰最害怕？

 

1. 在中心城市囤積了大量住宅的人

傷害指數(shù)★★★

 

從目前民意來看，在中心城市實施“累進制、懲罰性”的房產(chǎn)稅，是很有可能的。對于擁有100套住宅的人來說，即便第一套免征、從第五套開始累進稅率，他的壓力也會非常大。到時候會出現(xiàn)集中拋盤，對中心城市短期房價構成影響。這可能意味著，囤積大量房子的人財富將顯著縮水。

 

2. 盲目購買了旅游物業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)的人

傷害指數(shù)★★★★

 

如果不是頂級旅游區(qū)，不是配套好、位置佳的房子，旅游地產(chǎn)只能等著免征房地產(chǎn)稅。如果不能免征，則其持有成本大增，加上利用率不高，這類房子將成為雞肋。

 

3. 盲目購買了三四線城市郊區(qū)、新區(qū)住宅的人

傷害指數(shù)★★★★

 

絕大多數(shù)三四五線城市人口增長乏力，各地圍繞著高鐵站建設的“高鐵新城”很多都非�；臎�。如果你盲目在這些地區(qū)購買了住宅，未來開征房地產(chǎn)稅后也會非常慘。

 

4. 加杠桿、超承受能力買多套房的白領

傷害指數(shù)★★★★

 

如果房地產(chǎn)稅的開征，會讓房價進入一個平穩(wěn)期，房子很難套現(xiàn)。這些人“死扛現(xiàn)金流壓力”的期限就會加長，生活會變得比較痛苦。

 

 

5. 在三四線城市囤積了大量住宅的人

傷害指數(shù)★★★★★★

 

相對而言，這種人更慘。即便在三四線城市不實施累進制、懲罰性的房地產(chǎn)稅，他們持有房產(chǎn)的成本將大增。但由于多數(shù)中西部三四線城市人口增長乏力，很多家庭都擁有多套房，所以很難通過出租轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)稅，而賣房子很有可能找不到接盤俠。

 

6. 手中有多套房、負債率非常高的炒房者

傷害指數(shù)★★★★★★

 

房地產(chǎn)稅如果出臺這個消息，就足以對這類人產(chǎn)生巨大的壓力。因為消息公布后，會加劇市場的僵持，目前仍然拿了很多房子、承擔巨大債務的炒房者，將會非常困難。他們只能選擇斬倉，否則房子可能斷供被銀行申請查封、拍賣，到那時套現(xiàn)價格會更低。